住宅ローンを利用したレバレッジ投資

ふと思いついたのでメモ。

今の金利水準がしばらく続くと仮定して、兼業投資家で以下の条件が完全に揃っているのなら住宅ローンを組んで家を買って株式投資（じゃなくてもいいけどとにかく不動産以外の投資）をすればかなり効率がいいんじゃないかと思う。

・数千万円の与信を得られる（借入金の返済に支障のない）収入がある
・数千万の手元流動資産がある
・有価証券への投資等で継続的に年利５％以上で運用できる能力がある
・金利1%程度で住宅ローンの借入が可能

この条件を満たしてかつ、

・住宅ローンを利用して手元流動資産と同額の不動産を購入
・頭金等は入れず手元流動資産はすべて自身で運用

とすれば家計のバランスシートは以下のようになるはず（ここでは数千万を仮に5千万とする）。

　　資産の部　　　　｜　　　負債の部
　　　　　　　　　　｜
流動資産 5千万円　　｜　借入金 5千万円
（現金・有価証券）　｜　（住宅ローン）
　　　　　　　　　　｜
--------------------------------------------------------------
　　　　　　　　　　｜　　　純資産の部
　　　　　　　　　　｜
固定資産 5千万円　　｜　純資産 5千万円
（購入した不動産）　｜
　　　　　　　　　　｜

この状態で得られるメリットとして考えられるのは、
・低金利で5千万円の借入が受けられる
・手元流動資産で運用益が得られる
・借入については団信加入で生命保険代わりとなる
・住宅ローン減税を利用可能

要は住宅ローンの低金利でレバレッジを掛けて投資が可能、なおかつ自分が死んだ場合は借入金は消滅、しかも住宅ローン減税も利用可能となるということになる。

この状態からうまく運用出来ればある程度の期間でバランスシートは以下のようになるはず（ここでは不動産価値は借入金残高に比例して下がるものと仮定する）。


　　資産の部　　　　｜　　　負債の部
　　　　　　　　　　｜
流動資産 7千万円　　｜　借入金 4千万円
（現金・有価証券）　｜　（住宅ローン）
　　　　　　　　　　｜
--------------------------------------------------------------
　　　　　　　　　　｜　　　純資産の部
　　　　　　　　　　｜
固定資産 4千万円　　｜　純資産 7千万円
（購入した不動産）　｜
　　　　　　　　　　｜

純資産を最大化することを考えるとかなり効率がいいと思うのだけどどうだろう。


ちなみに家を買った直後に自分が死んだ場合は以下のとおり。


　　資産の部　　　　｜　　　負債の部
　　　　　　　　　　｜
流動資産 5千万円　　｜　借入金 0千万円
（現金・有価証券）　｜　（住宅ローン）
　　　　　　　　　　｜
--------------------------------------------------------------
　　　　　　　　　　｜　　　純資産の部
　　　　　　　　　　｜
固定資産 5千万円　　｜　純資産 10千万円
（購入した不動産）　｜
　　　　　　　　　　｜

残された家族は安泰。


また、前提条件が崩れて金利が急上昇した場合は不動産を売却して住宅ローンを返済し、以下のように手仕舞い。流動性の高い優良物件を購入しないと不動産を売却しただけでは借入金をゼロにできないので購入する不動産はよくよく吟味しないといけない。


　　資産の部　　　　｜　　　負債の部
　　　　　　　　　　｜
流動資産 5千万円　　｜　借入金 0千万円
（現金・有価証券）　｜　（住宅ローン）
　　　　　　　　　　｜
--------------------------------------------------------------
　　　　　　　　　　｜　　　純資産の部
　　　　　　　　　　｜
固定資産 0千万円　　｜　純資産 5千万円
（購入した不動産）　｜
　　　　　　　　　　｜

ものすごく単純化してるけど基本的な考え方は間違えてないんじゃないかと思う。

謹賀新年 2013

あけましておめでとうございます。
本年も宜しくお願い申しあげます。

この年末年始もまた自宅でゆく年くる年をみながらゆっくりして、年明け後すぐに近所の神社へ初詣に行ってきました。この数年はずっと近所の同じ神社へ初詣に行っているのですが毎年参詣者が増えてきています。近所にタワーマンションが増えているせいなのか、有名な神社ではなく近所の神社へ初詣に行く人が増えたのかはわかりませんが、自分が住んでいる地域が賑やかになるのはいい事かなと思っています。

昨年は特に目標を定めずなんとなく過ごしたのですが、それが功を奏したのかそれほどひどく体調を崩すこともなく比較的平穏に過ごすことができました。持病については減薬はまったく進んでいませんが、無理に寛解を目指さずこのまま病気と共生できればいいなと考えるようになりつつあり、それがかえっていい結果を生む好循環に入りつつある感じになってきています。

仕事については相変わらずドタバタが続いていますが、仕事と私生活に適度な距離を保つように意識しているので今のところそれほど苦になっていません。昔のように仕事量に押しつぶされるような状況にならない限りは今のままで十分やっていけそうだと思っています。

投資については昨年は年初来成績で+20%とそれなりの数字を残せたのでもうこれで満足しています。前エントリではいろいろと愚痴めいたことを書きましたが本業できちんと給料をもらいつつ投資でも着実に資産を増やせているのでまあこれでいいかと思っています。今年が大相場になりここで一気に資産が倍になるようなことがあればそれはそれでもっといいのですが。

twitterやfacebookについては引き続き皆様にお付き合いいただき楽しい時間を過ごすことができ、なおかつ新しい出会いもありました。普通に生活していたらお付き合いできないような方々とお会いすることができ、ネットを通じたご縁に感謝しています。まだまだお会いできていない方も多いので今年もさらに活動の幅を広げられればと思っています（ただ飲みたいだけですが）。

今年はいよいよ40歳。数えで41歳の前厄です。人生の折り返しはとうに過ぎましたが、まだまだ楽しことはありそうなのでとりあえず淡々と生き続けたいと思っています。

今年が皆様にとって良い一年となりますよう！そして今年もよろしくお願い致します。

2012年12月の運用成績

2012年12月の運用成績は以下の通りとなりました。

※上記パフォーマンスは、「売買手数料・税引後配当・譲渡益税込み、資金追加時は数値を修正」という条件で算出しています。 

【基準価格推移】※TOPIXは2004年末の数値を基準価格10,000としています 

【ポートフォリオ】※組入比率上位順

2012年最終月。単月でTOPIXをアンダーパフォームしました。年初来ではなんとか数%アウトパフォームしましたが、12月のTOPIXの追い上げは凄かったです。TOPIXが単月で10%超なんて久しぶりなのではないでしょうか。ちなみに日経平均は年初来で+22%近くあったようでこちらには完敗しています。

今月の売買は6758ソニー売却と7974任天堂の買増のみ。ソニーは若干プラスになったところで売却したのですがその直後に大型株相場に突入しほとんど利益を取れず。任天堂はPBR1倍割れをめどに買増したのですがポジション的にこれ以上の買増はできない状態になっています。

保有銘柄ではそれほど大きな株価の動きはなく完全に相場に乗り遅れた格好となっています。いろいろ愚痴りたいこともあるのですがすべての原因は自身の能力不足であることは明白なのでもう黙っておきます。

twitterで呟いていたカバード・コールについては先輩方の助言でそれほど簡単には実行できそうにないことが判明したので当面見送りです。

最後に2012年単年の運用成績のグラフを載せておきます。12月のTOPIXの追い上げ、ほんと凄かった。まさに煌めく一瞬でした（しかも乗り遅れた）。

来年はどんな相場になるのかわかりませんが引き続きマイペースで行こうと思っています。

2012年11月の運用成績

2012年11月の運用成績は以下の通りとなりました。

※上記パフォーマンスは、「売買手数料・税引後配当・譲渡益税込み、資金追加時は数値を修正」という条件で算出しています。

【基準価格推移】※TOPIXは2004年末の数値を基準価格10,000としています

【ポートフォリオ】※組入比率上位順

今月はTOPIXをアンダーパフォーム。年初来ではTOPIXに10pt以上の差があるのでよしとしておきます。この調子でいけば12月の成績次第では年率20%を超えられそうです。今月の取引は6758ソニーを断続的に買い増し。6750エレコムの一部を利益確定売りしています。ソニーについては遊びで1枚だけ買ったのですが、エレコムの利確により余った資金を使って勢いでナンピンしてしまっています。これ以上ポジションを大きくすると遊びでなくなるので年内に切りの良いところですべて処分するつもりです。

保有銘柄に大きな動きはなく基本的な投資スタンスにも変更はありません。twitterで少し呟いた通り、今年は他の投資家さんが大きな利益を出していることに焦りを感じており、もう少しリスクを取ったほうがいいのではないかと考えたりしていたのですが、私の過去7年間の単年度騰落率が概ね±30%以内で推移していることから、無理にやり方を変えず今のスタンスで進めていけばいいのかなと思っています。

しかしながらいまの自分の年齢を考えると、残された投資期間はそれほど長いわけではなく、近い将来どこかで一度は大きな勝負をしないと当面の目標（50歳までに大台突破）には届かないのは間違いなく、これについては先に開いた信用・先物・オプション口座の件と合わせて今後の課題かなと思っております。

2012年10月の運用成績

2012年10月の運用成績は以下の通りとなりました。

※上記パフォーマンスは、「売買手数料・税引後配当・譲渡益税込み、資金追加時は数値を修正」という条件で算出しています。

【基準価格推移】※TOPIXは2004年末の数値を基準価格10,000としています

【ポートフォリオ】※組入比率上位順

今月はTOPIXを大幅にアウトパフォーム。年初来でもかなり差がついたので今年はほぼTOPIXアウトパフォーム決定です。年初来パフォーマンスもよほどの大暴落でも無い限り+10%以上は確保できそうです。

保有銘柄では2735ワッツを全株売却。以前に保有株の半数を利益確定したのですが、今回再び含み益が+100%を越えたのですべて利確することとしました。その他6750エレコムを買い増し、9984ソフトバンクを短期売買などしています。エレコムについてはかなり無理目な買い増し（というよりナンピン）を行ったあと通期業績の下方修正が出たのですが思ったより底堅い値動きでそれほど大きな被害は受けませんでした。ソフトバンクについては１枚のみの売買でお小遣いを稼いだところで売却しています。

先月末からの懸案事項であった3376オンリーの決算についてはまずまずの数字で着地し、なおかつ今期・来期と増配であったにも関わらずそれほど株価は動かずポジションも現状を維持しています。iFundの運用ルールとして一銘柄の保有比率上限を15%以下と定めていますので株価が大きく跳ねたら一部利益確定するつもりだったのですがなかなかうまくいきません。

ワッツの利益確定でキャッシュ比率が7%超となっていますが、現時点で特に目ぼしい銘柄がないのでしばらくはキャッシュで放置する予定です。